北京27位业主诉国美鹏润地产商房屋买卖纠纷案胜诉并获法晚报道

    ▶ 案情简介

       北京市朝阳区的27位业主于2006年与北京鹏润房地产开发有限公司（以下简称“鹏润地产”）签订《北京市商品房预售合同》，购买鹏润地产开发建造的位于北京市朝阳区姚家园青年路115号国美家园C区四期20号楼商铺。部分商户签订的预售合同中约定供暖系统为中央空调，部分商户签订的预售合同中对供暖方式没有约定。商户们收房后发现该公司并未按预售合同约定安装中央空调，而是安装了一拖一分体空调，达不到供暖条件，且无法覆盖楼宇的公共空间。商户们多次向鹏润地产要求安装中央空调，但问题仍未得到解决。商户们所购买的用于商业经营的商铺冬天极其寒冷，根本无法正常使用，严重影响经营。经过多次上访无果后，为了维护自己的合法权益，27户业主找到北京市明宪律师事务所，共同委托王文书主任律师团队予以代理，依法维权。

    ▶ 办案经过

1.  代理27户业主以鹏润地产为被告，向北京市朝阳区法院提起诉讼，法院认定被告未履行合同义务，判决被告赔偿原告业主损失。

       接受委托后，王文书律师团队对案件进行梳理和研究，认为业主们与鹏润地产签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，具有法律约束力，鹏润地产作为合同一方，应当按照约定履行合同义务，而合同中明确约定了鹏润地产应当向该27户业主交付房屋的供暖方式为中央空调，对合同中有关于设施设备变更约定，但鹏润地产也未按约定履行设计变更后的书面通知义务。为了维护当事人的合法权益，王文书律师团队代理27户业主以鹏润地产为被告，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。朝阳区人民法院审理后认为被告鹏润地产单方面改变供暖方式，且未向原告通知，应当赔偿原告损失。最后，朝阳区法院依法作出一审判决：被告北京鹏润房地产开发有限公司向原告赔偿预售合同中约定供暖方式为中央空调的业主购房款5%的经济损失XX万元。

2.  被告鹏润地产提出上诉，二审法院判决驳回上诉、维持原判。

       被告鹏润地产不服一审判决，上诉至北京市第三中级人民法院。经审理，二审法院认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，最终作出终审判决：驳回上诉、维持原判。

       本案在王文书律师团队的代理下，维护了当事人的合法权益，案件得到圆满解决。法制晚报记者采访了王文书律师并对此进行了报道。

    ▶ 附1：一审、二审胜诉判决

一审胜诉判决

二审胜诉判决

    ▶ 附2：案件报道

法制晚报讯（记者 吴蒋桂佳）

    对位于朝阳区青年路的国美家园C区四期20号楼的底商用户而言，今冬是收房后挨过的第八个冬天。

    该楼底商既没有市政供暖设施，也没有安装中央空调，开发商只安装了一拖一式的分体空调。为此，27名业主起诉了该楼盘 开发商——北京鹏润房地产开发有限责任公司。

    《法制晚报》记者走访时了解到，部分业主的购房合同中写明由中央空调供暖，部分业主的购房合同中则没有明确约定供暖设施是什么。

    经审理，2014年11月，朝阳法院作出一审判决：前一部分业主获得相当于购房款5%左右的赔偿，后一部分业主的诉讼请求被驳回。

    北京双利律师事务所的刘琳律师表示，购房时应该更加认真审慎，采取一些措施，比如咨询律师、环境评价师等，以尽可能避免产生纠纷。

    业主起诉合同写明中央空调 收房变分体空调。业主们告诉记者，从收房后的第一个冬天开始，“供暖”就成为业主与开发商北京鹏润房地产开发有限责任公司争执的焦点。去年，27名业主起诉至朝阳法院。业主代表李东（化名）向记者出示了一份2005年底签订的购房合同。关于市政基础设施和其他设施，开发商承诺将在2007年6月30日前达到使用条件，“供暖系统：中央空调”。而另一份签订于2006年12月的购房合同，仅约定供暖设施在2007年12月31日达到使用条件，但没有约定供暖设施是什么。

    北京市明宪律师事务所律师王文书告诉记者，起诉的27名业主中，12人的购房合同中约定供暖方式为中央空调，15人的购房合同中根本没有约定供暖方式。

    “我们是在收房以后才知道供暖系统变更。”业主代表夏天（化名）称，大部分业主收房前一直以为是中央空调供暖。

业主们的诉状内容基本一致。业主诉称，收房后发现开发商安装的是一拖一式的分体空调，达不到供暖条件，且无法覆盖楼宇的公共空间，房屋冬季极其寒冷，根本无法正常使用，开发商有义务安装中央空调。

    业主李艳（化名）等17名业主称，根据国家《室内空气质量标准》，冬季室内采暖最低温度为16摄氏度。但根据业主两年的实际监测结果，使用分体空调正常供暖时的最低温度只有4摄氏度，远远低于国家标准。为此，业主请求法院判决开发商安装中央空调并赔偿经济损失。

    开发商说 业主知晓空调变更 未书面要求退房

    法庭上，开发商辩称，20号楼的涉案房屋虽然没有安装中央空调，但现有空调设备足以保证正常使用，空调系统的变更并未影响商品房的质量和使用功能；且业主没有证据证明供暖不达标。

    开发商还认为，交房时，业主已明确知晓空调系统的变更，如认为该变更影响到房屋质量或使用功能，应当自接收房屋后15日内作出是否退房的书面答复。因业主逾期未书面答复要求退房，故应当视同接受该变更。

    开发商还称，20号楼竣工多年，目前有一百多户业主，若仅为部分业主利益考虑重新安装中央空调，势必会对楼内公共装修、公共设施设备以及其他业主的个人装修及设施设备造成较大的破坏，影响其他业主。因此，该楼房客观上不具备重新安装中央空调的条件。

    对于那些所持购房合同中没有约定具体供暖设施的业主，开发商表示，合同中没有约定“供暖系统为中央空调”，而是约定“供暖达到现状使用条件，买受人同意按上述市政基础设施和其他设施的现状购买及接收该商品房”。因此开发商认为，这些业主无权要求安装中央空调。

    法院判决 开发商赔5%购房款 不支持装中央空调

    案件审理过程中，法官实地勘验确认，涉案房屋目前的供暖方式为分体空调，没有中央空调。

    经过审理，朝阳法院根据购房合同中的不同约定，作出了不同的一审判决。对于李东等购房合同中约定了供暖方式为中央空调的业主的诉讼请求，法院认为，合同中明确约定开发商应当向业主交付房屋的供暖方式为中央空调，但实际交付房屋的供暖方式为分体空调。虽合同中有关于设施设备变更的约定，但开发商并未按照该约定履行在设计变更后向业主发出书面通知的义务，且该约定亦未排除业主在选择不退房的情况下向开发商主张赔偿的权利。

    而开发商将供暖方式变更后事实上给业主对涉案房屋的使用造成了不便，故法院认为，在开发商单方改变供暖方式且未向业主通知的情况下，业主的索赔请求法院应予支持。故此，开发商应向这部分业主作出赔偿。代理律师计算发现，赔偿款相当于购房款的5%左右。

    法院同时认为，业主未向法院提交充分证据证明现有的供暖方式不能达到国家规定的供暖标准，且将目前分体空调的供暖方式变更为中央空调的供暖方式势必会对其他业主使用涉案房屋所在楼栋的其他房屋造成严重影响，故法院认为不宜判令将20号楼的供暖方式变更为中央空调。

    判决后，这部分业主和开发商均提出上诉。开发商认为，仅有少数业主的合同中约定供暖方式为中央空调，而这是“笔误”，不是开发商真实意愿，不具有法律效力。

    未约定供暖方式业主 未获赔也未上诉

    对于其他购房合同中没有约定供暖方式为中央空调的业主的诉讼请求，法院认为，由于合同中并未约定开发商有义务给涉案房屋所在楼栋安装中央空调，故业主要求安装中央空调的诉讼请求没有合同依据，法院不予支持。

    在上述诉讼请求不能得到支持的情况下，业主要求开发商赔偿损失的诉讼请求亦无事实和法律依据，法院亦不予支持。

    记者了解到，这部分业主没有上诉。代理律师表示，这些业主接受了不能获赔的判决结果，而对于要求开发商安装中央空调的诉讼请求，这些业主没有必要再次主张。因为如果其他业主上诉成功，这部分业主自然能“沾光”。

    律师提醒 开发商属于违约 业主买房前应多咨询

    今天上午，北京双利律师事务所的刘琳律师接受《法制晚报》记者采访时表示，对于约定了供暖方式为中央空调的业主来说，开发商属于违约，但是不属于致使合同无法执行的根本违约，法院可以要求开发商对业主采用适当的补偿方式。

    对于没有约定供暖方式的业主来说，合同依然有效，因此法院难以支持其安装中央空调的诉求。

    法院应该按照绝大多数的习惯进行判决，也就是说，法院和业主应该对房屋一段时间的室内基本温度进行评估，以此作为法院判决的一个标准。事实上，业主没有请环境评估公司进行评估，因此难以得到法院的支持，只能采用上诉的办法解决。

    刘琳提醒，买房人与开发商之间确实存在信息不对称，但签了合同就只能履行。在处理重大财产时，卖方和买方应该以认真审慎的态度处理，尽可能避免产生纠纷，比如咨询律师、环境评价师等，此案中部分业主没做到。

    同时，开发商无论在哪方面都掌握着更多的信息，理应更加全面、积极地履行合同，避免缔约过后产生纠纷。

　　本报将对此事予以持续关注。

　　文并摄/记者 蒋桂佳